Wenn die energetische Sanierungspflicht den Nachlass trifft

Wer als Teil einer Erbengemeinschaft in den Besitz einer Nachlassimmobilie gelangt, ist dazu verpflichtet, das Objekt zu sanieren. Das GEG Gebäudeenergiegesetz legt die Regeln und Pflichten fest, nach denen ein Gebäude an "energetische Standards" angepasst werden muss. Leider gibt es unter Erbengemeinschaften häufig Streit über das Ausmaß und die Kostenübernahme fälliger Sanierungen. Was müssen Sie als Erbe oder Erblasser beachten, damit der Sprengstoff "Sanierungspflicht" nicht explodiert?

 

Rechtsgrundlage für die Sanierungspflicht: Das steht im GEG

Laut GEG besteht bei allen Ein- und Zweifamilienhäusern, die den Eigentümer wechseln, eine Sanierungspflicht. Tritt jemand ein Erbe an, ist er der neue Eigentümer der betroffenen Nachlassimmobilie und somit dazu verpflichtet, das Gebäude zu sanieren. Er hat zwei Jahre Zeit, um den energetischen Gebäudestandard im Sinne der Gesetzgebung zu erhöhen.

Insbesondere müssen Gas- und Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden.

Außerdem müssen die oberste Geschossdecke isoliert, das Dach gedämmt und die wasserführenden Rohre ebenfalls gedämmt werden.

Für Erben stellt das Gesetz in der Realität häufig eine finanzielle und organisatorische Überforderung dar. Dies gilt umso mehr, wenn zwischen den Erben Uneinigkeit herrscht. Denn wer möchte schon Geld in eine Immobilie investieren, von der er nicht weiß, in welchem Umfang und ab wann er sie nutzen darf?

 

Neuerung 2023: Es gibt Zuschüsse für Sanierungen in Eigenleistung

Zwar gibt es seit Januar 2023 staatliche Zuschüsse von bis zu 20% für Dämmmaterialien im Fall einer selbstständig durchgeführten Sanierung, aber diese großzügigen Regelungen ändern nichts an der grundsätzlichen Problematik eines Eigentümerwechsels. Sind sich die Erben über das Vorgehen nicht einig, macht auch die Beantragung von Fördergeldern wenig Sinn. Anders sieht es aus, wenn sich die neuen Eigentümer einig sind: In diesem Fall nützen die Regelungen - etwa 40% Förderung für den Heizungstausch - allen Beteiligten.

 

Welche Regelungen treten 2024 in Kraft?

Die Situation rund um das heiß diskutierte GEG entwickelt sich dynamisch. Noch ist nicht endgültig abzusehen, welche Neuerungen auf Eigentümer und Erben von Nachlassimmobilien zukommen. Klar scheint zu sein (Stand Mai 2023): Ab 2024 müssen neu eingebaute Heizungen mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Zudem treten weitere Klimabonusprogramme, steuerliche Förderungsmaßnahmen sowie zinsgünstige Kredite in Kraft.

 

Streit unter sanierungspflichtigen Erben: Was tun?

Erbengemeinschaften gelten traditionell als streitanfällig. Dies gilt in besonderem Maße, wenn zum Nachlass des Erblassers eine Immobilie gehört. Neben der unterschiedlichen emotionalen Bindung an das Objekt spielen auch auseinander driftende finanzielle Möglichkeiten, alte Konflikte und divergierende Lebenskonzepte bzw. Wohnsituationen eine Rolle. Ist absehbar, dass sich die Erben nicht einig werden, sollten Sie als Erblasser rechtzeitig einen Testamentsvollstrecker für die Testamentsvollstreckung ernennen. Dieser stellt sicher, dass Ihre Immobilie auf eine Weise verwendet wird, die Ihren Vorstellungen entspricht.

 

Immenser Druck: Nach zwei Jahren ohne Sanierung drohen hohe Bußgelder

Ob mit oder ohne Testamentsvollstrecker - ist eine Nachlassimmobilie sanierungspflichtig, stehen die Erben in der Regel sofort unter einem hohen zeitlichen Druck. Ausschlaggebend ist hierbei das Datum der Grundbuchumschreibung. Das Gebäude muss innerhalb von zwei Jahren in der oben beschriebenen Weise saniert werden. Andernfalls drohen enorme Bußgelder von bis zu 50.000 EUR.

 

Zum Glück gibt es Ausnahmen von der Regel

Erleichtert wird die Situation für Erbengemeinschaften durch einige Ausnahmeregelungen, die im Einzelfall zur Anwendung kommen können. So sind zum Beispiel Alteigentümer (auch Erben), die bereits seit Langem in einem Objekt wohnen, von der Sanierungspflicht für Heizanlagen ausgenommen. Ausnahmen gelten außerdem für Denkmalimmobilien - diese benötigen keinen Energieausweis und sind von der Fassaden-Dämmpflicht befreit. Nicht zuletzt entfällt die Sanierungs- und Nachrüstpflicht, wenn die geforderten Maßnahmen unwirtschaftlich oder technisch nicht machbar sind.

 

Wie hilft ein Testamentsvollstrecker uneinigen Erbengemeinschaften?

Als Fachmann für die Testamentsvollstreckung ist der Testamentsvollstrecker dafür verantwortlich, dass der letzte Wille des Erblassers zur Ausführung kommt. Im Falle uneiniger Erbengemeinschaften bedeutet dies: Der Testamentsvollstrecker ist dazu verpflichtet, für eine gerechte Verteilung der Erbschaft zu sorgen. Wichtig in diesem Kontext: Maßgebend für die Befugnisse des Testamentsvollstreckers sind die Anordnungen im Testament. Als Erblasser sollte Sie die gewünschten Aufgaben des Testamentsvollstreckers deshalb möglichst exakt festlegen.

 

Fazit: Aktuelle Lage beobachten, Problem nicht aussitzen!

 

Sowohl als Erblasser wie auch als Teil einer Erbengemeinschaft lohnt es sich, die aktuelle (sich häufig ändernde) Lage bezüglich des GEG in den Nachrichten zu verfolgen. Sie sollten das Problem aufgrund der zeitlich engen Fristen zudem nicht aussitzen, sondern proaktiv handeln.

Ich kann an dieser Stelle immer nur empfehlen: Schöpfen Sie Ihre Möglichkeiten aus und bleiben Sie selbstbestimmt. Was möchten Sie, das passieren soll, wenn Sie einmal nicht mehr sind?

Besprechen Sie schon im Vorfeld mit Ihren Lieben oder einer dritten Person, wie und was Sie sich für Ihren letzten Gang wünschen. Gerne stehe ich Ihnen dabei mit meiner Expertise zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich und wir besprechen gemeinsam Ihre Wünsche.