Sterben darf man. Zahlen muss der Vermieter.

Wenn der Tod Teil des Mietvertrags ist

Klingt makaber.
Ist aber rechtlich zutreffend.

Das AmtsgerichtTempelhof-Kreuzberg hat entschieden, dass der Tod eines Mieters in seiner Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Die Folgen dieses Todes - selbst dann, wenn sie erheblich sind - begründen nicht automatisch eine Haftung der Erben oder des Nachlasses.
 

Der Fall

Ein Mieter verstirbt in seiner Wohnung und wird erst nach längerer Zeit entdeckt. Infolge dessen kommt es zu erheblichen Schäden: kontaminierter Boden, Geruchsbelastung, notwendige Spezialreinigung. Der Vermieter verlangt Schadensersatz mit der Begründung, die Wohnung sei nicht in vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben worden.

Das Gericht widerspricht.
 

Die Entscheidung

Nach Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 24.11.2020, Az. 15 C 59/20) ist das Versterben eines Mieters in der Wohnung Teil des normalen Mietgebrauchs im Sinne von § 535 BGB.

Das bedeutet konkret:

• Eine Wohnung darf bewohnt werden und darin darf auch gestorben werden.
• Der Tod stellt keinen Pflichtverstoß dar.
• Auch die unmittelbaren Folgen des Todes, etwa Gerüche oder austretende Körperflüssigkeiten, ändern daran nichts.
• Der Vermieter trägt die Kosten der Wiederherstellung, solange kein schuldhaftes Verhalten des Mieters oder der Erben vorliegt.

Die gängige Praxis, solche Kosten pauschal vom Nachlass oder von der Kaution abzuziehen, findet damit eine klare Grenze.
 

Ein verbreiteter Irrtum

In der Praxis höre ich häufig:
„Die Wohnung muss besenrein übergeben werden.“
Oder: „Wenn etwas beschädigt ist, müssen die Erben zahlen.“

Beides greift hier zu kurz. Der Tod ist kein Mangel, kein Verschleiß und kein vertragswidriges Verhalten. Niemand kann verpflichtet werden, nicht in seiner Wohnung zu sterben. Mietrechtlich bleibt die Bewertung nüchtern: Leben und Sterben gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch.
 

Bedeutung für die Nachlassabwicklung

Gerade in der Nachlasspflegschaft begegnen mir solche Konstellationen regelmäßig, insbesondere in Großstädten mit langen Auffindzeiten. Dann geht es nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Tatortreinigung, Spezialfirmen und Geruchsneutralisation.

Entscheidend ist der richtige Umgang:

• Frühzeitige Sicherung und Dokumentation des Zustands (Fotos, Protokolle, Berichte der Reinigungsfirma).
• Klare, schriftliche Kommunikation mit dem Vermieter unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung.
• Keine vorschnellen Schuldanerkenntnisse durch Erben oder Nachlasspfleger.
• Sachgerechte Rückgabe mit dem Hinweis, dass der Zustand ausschließlich durch den Tod bedingt ist und keine Pflichtverletzung vorliegt.

Die Kosten der Instandsetzung verbleiben grundsätzlich beim Vermieter. Eine Haftung des Nachlasses kommt nur dann in Betracht, wenn nachweislich schuldhaftes Verhalten vorliegt, etwa wenn notwendige Sicherungsmaßnahmen unterlassen und Schäden dadurch erweitert wurden.
 

Fazit

Sterben gehört zum Leben. Und damit auch zum Mietrecht.

Das Urteil schützt nicht Verwahrlosung, sondern einen elementaren Rechtsgrundsatz: Niemand haftet für etwas, das er nicht verschuldet hat. In der Nachlassabwicklung geht es nicht darum, perfekte Zustände herzustellen, sondern Realitäten rechtssicher zu ordnen. Manchmal gehört dazu eben auch, den Tod als das zu akzeptieren, was er ist - rechtlich wie praktisch.