Maklerklausel im Kaufvertrag? In NRW inzwischen brandgefährlich
Immobilienverkauf im Nachlass: Warum Maklerklauseln im Kaufvertrag in NRW gefährlich sind und besser außerhalb geregelt werden.
In der Nachlassabwicklung gehört der Verkauf von Immobilien zum Alltag. Häufig wird ein Makler beauftragt, der Käufer gefunden, der Kaufpreis verhandelt. Alles scheint vorbereitet.
Bis kurz vor dem Notartermin.
Nicht selten taucht dann der Wunsch auf, im Kaufvertrag noch „kurz“ eine sogenannte deklaratorische Maklerklausel aufzunehmen. Angeblich reine Formsache. Angeblich ohne rechtliche Wirkung.
Genau das ist sie nicht. Und in Nordrhein-Westfalen inzwischen ein echtes Risiko.
Was mit „Maklerklausel“ gemeint ist
Bei einer Maklerklausel im Kaufvertrag wird festgehalten, dass ein bestimmter Makler tätig war oder dass eine Maklerprovision vereinbart sei. Oft wird sie als rein deklaratorisch bezeichnet, also als bloße Wiedergabe einer außerhalb des Kaufvertrags getroffenen Abrede.
Das klingt harmlos. Juristisch ist es das nicht.
Die Rechtsprechung: OLG Köln und BGH
Bereits 2014 hat das Oberlandesgericht Köln entschieden, dass dauerhaft verwendete Maklerklauseln in notariellen Kaufverträgen problematisch sind, wenn sie faktisch wie ein Schuldanerkenntnis wirken. Kritisiert wurde insbesondere, dass der Notar solche Klauseln ohne ausreichende Willenserforschung und ohne klare Belehrung der Beteiligten aufgenommen hatte.
Der Bundesgerichtshof hat diese Linie im selben Jahr bestätigt. Er sah darin eine schwerwiegende Verletzung der Neutralitätspflicht des Notars mit disziplinarischen Konsequenzen bis hin zur Amtsenthebung.
Die Kernaussage der Rechtsprechung ist eindeutig:
Der Notar darf nicht zum Bestätiger oder „Absicherer“ von Maklerprovisionsansprüchen werden.
Die aktuelle Reaktion in NRW
Vor diesem Hintergrund hat die Westfälische Notarkammer im März 2025 ausdrücklich davon abgeraten, selbst deklaratorische Maklerklauseln in Kaufverträge aufzunehmen. Die Dienstaufsicht, insbesondere beim Landgericht Dortmund, geht inzwischen sehr restriktiv vor.
In der Praxis bedeutet das:
Notare dürfen solche Klauseln nur noch aufnehmen, wenn beide Vertragsparteien sie ausdrücklich verlangen. Und selbst dann bewegt sich der Notar auf dünnem Eis.
Der entscheidende Punkt:
Die Klausel schafft keine Courtage, sie begründet keinen Anspruch und sie ändert rechtlich nichts. Sie ist juristisch reine Dekoration, aber mit erheblichem Risiko für den Notar.
Warum das für Erben und Nachlassabwickler relevant ist
Gerade im Nachlasskontext ist die Versuchung groß, „alles in einen Vertrag zu packen“. Die Beteiligten wollen Klarheit, der Makler Sicherheit, der Käufer Ruhe.
Doch genau hier liegt das Problem. Maklerabreden gehören nicht in den notariellen Kaufvertrag. Sie sind außerhalb zu regeln im Maklervertrag, nicht im Grundstückskaufvertrag.
Wer als Erbe, Nachlasspfleger oder Testamentsvollstrecker einer Maklerklausel im Kaufvertrag zustimmt, riskiert unnötige Diskussionen, Verzögerungen oder sogar das Platzen des Beurkundungstermins.
Klare Linie aus der Praxis
Aus meiner Sicht gilt daher:
Maklerprovisionen werden außerhalb des Kaufvertrags vereinbart.
Der Notar ist nicht dafür da, Provisionswünsche zu dokumentieren oder zu bestätigen.
Was wie eine Formalie aussieht, kann rechtlich genau das Gegenteil bewirken.
Gerade in Nordrhein-Westfalen ist Zurückhaltung hier kein Formalismus, sondern professionelle Risikosteuerung.