Kurzdefinition

Nachbarerbbaurecht nennt man ein Erbbaurecht, das auf ein einheitliches Gebäude bezogen ist, das sich über die Grenze des Erbbaugrundstuecks hinaus auf ein oder mehrere Nachbargrundstücke erstreckt und nicht sinnvoll trennbar ist.
 

Worum geht es praktisch?

Ein Erbbaurecht ist das grundbuchlich gesicherte Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Normalfall: Gebäude steht komplett auf dem belasteten Grundstück.

Problemfall: Es gibt (oder soll geben) ein einheitliches Gebäude, das über mehrere benachbarte Grundstücke läuft (z. B. Kaufhaus, Büro- oder Centerkomplex). Dann ist die Frage: Darf auf nur einem der Grundstücke ein Erbbaurecht bestellt werden, obwohl das Gebäude als Ganzes über mehrere Grundstücke geht?
 

Warum war das ein echtes Risiko?

Nach der früheren Linie des BGH war in bestimmten Konstellationen die Aussage: unzulässig wegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG (Verbot, das Erbbaurecht auf einen Gebäudeteil zu beschränken). Die Folgen waren brutal:

• Nichtigkeit des Erbbaurechts (es entsteht rechtlich nicht)
• kein gutgläubiger Erwerb selbst bei Eintragung
• die Nichtigkeit kann noch nach Jahrzehnten eingewandt werden

Das war ein Sprengsatz fuer Bestandsobjekte.
 

Was hat der BGH am 19.12.2025 entschieden?

Der BGH hat die frühere Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben und klar gestellt:

• Ein Erbbaurecht kann für ein einheitliches Gebäude bestellt werden, das sich auf benachbarte Grundstücke erstreckt (Nachbarerbbaurecht).
• § 1 Abs. 3 ErbbauRG steht dem nicht entgegen.
• Aufgabe der früheren Senatsentscheidungen (u. a. 1973 und 2016).
  Fundstelle: BGH, Urteil vom 19.12.2025, V ZR 15/24.

Kernaussage aus dem Leitsatz (in Klartext): Grenzüberschreitende Gebäude können erbbau-rechtlich abgebildet werden, ohne dass das Konstrukt allein deshalb kippt.
 

Nebenpunkt mit Wucht: Treu und Glauben hilft nicht automatisch

Der BGH hat zusätzlich betont (und das ist wichtig fuer Streitfälle):
Wenn ein Vertrag auf die Bestellung eines sachenrechtlich unzulässigen dinglichen Rechts gerichtet wäre, ist es den Parteien grundsätzlich nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich später auf die daraus folgende Nichtigkeit zu berufen (BGB § 242).

Übersetzt: “Ihr habt das jahrzehntelang gelebt” ist nicht automatisch eine Sperre, wenn das Ding dinglich unzulässig wäre.

Im konkreten Fall war das aber am Ende egal, weil der BGH eben sagt: Es ist zulässig, also kein Nichtigkeitsargument.
 

Warum ist das für die Praxis relevant?

1. Bestandsobjekte werden deutlich stabiler. Alte Verträge mit grenzüberschreitender Bebauung sind nicht mehr per se in der Nichtigkeitszone.

2. Stadtlagen und grosse Gewerbeobjekte (Kaufhäuser, Center, Büro-Komplexe) sind typische Anwendungsfälle.

3. Gestaltungsspielraum: Man ist nicht mehr faktisch auf das Gesamterbbaurecht angewiesen, das bei vielen Grundstückseigentümern oft unpraktikabel ist.

4. Due Diligence wird klarer: Das “Kann das nach 40 Jahren noch alles platzen?”-Gespenst ist in diesem Punkt weitgehend raus.
    

Was bedeutet das für Eigentürmer, Investoren, Verwalter, Erbbauberechtigte?

• Bei Prüfungen (Ankauf, Finanzierung, Nachfolge, Umstrukturierung) sollte das Thema “Grenzüberschreitendes Gebäude” weiter sauber dokumentiert werden, aber nicht mehr als automatisches Knock-out.
• Kritisch bleiben die Folgefragen: Heimfall, Ablauf, Aufhebung, Trennbarkeit, Ausgleich für nicht trennbare Gebäudeteile. Das ist nicht “weg”, nur weil die Bestellung zulässig ist. Es ist nur nicht mehr automatisch nichtig.
   

Mini-Checkliste 

Wenn ein Objekt betroffen ist, sind diese Punkte Pflicht:

• Liegt ein einheitliches Gebäude ueber Grundstücksgrenzen vor?
• Welche Grundstücke sind Eigentum, welche sind Erbbaurecht, welche sonst wie gesichert?
• Gibt es vertragliche Regeln zur Trennung / Rückbau / Herstellung eines selbstständig nutzbaren Gebäudes?
• Was passiert bei Ablauf / Heimfall / Verwertung?
• Sind Grundbuchlage, Vertragsinhalt und Bebauung kongruent dokumentiert?
   

Quelle: BGH, Urteil vom 19.12.2025, Aktenzeichen: V ZR 15/24 (BGHZ; Vorinstanzen LG Duesseldorf 09.06.2022 – 1 O 116/21; OLG Duesseldorf 16.01.2024 – I-13 U 206/22).