Umlagefähige Betriebskosten: Fällen eines morschen Baumes
Bei der Verwaltung von Nachlassimmobilien ist es wichtig zu wissen, welche Kosten umlagefähig sind. Pflegekosten für Gartenanlagen sind grundsätzlich umlagefähig, doch gilt das auch für das Fällen eines morschen Baumes? Auf diese Frage hat der Bundesgerichtshof eine eindeutige Antwort gegeben.
Notwendige Baumfällarbeiten gehören zur Gartenpflege
Im Jahr 2015 kam es wegen eines morschen Baums zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Der genaue Sachverhalt: In einer niedersächsischen Wohnanlage wurde eine 40 Jahre alte Birke gefällt, deren Standfestigkeit nicht mehr gewährleistet war. Die Vermieterin führte die Kosten für die Fällung in der Betriebskostenabrechnung auf und stellte sie den Mietern anteilig in Rechnung.
Weil eine Mieterin damit nicht einverstanden war, ließ sie zunächst das Amtsgericht Neustadt am Rübenberg entscheiden. In Folge widmete sich das Landgericht Hannover diesem Sachverhalt. Beide Gerichte entschieden, dass Baumfällkosten im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig sind.
Schließlich befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Auseinandersetzung. Auch diese Instanz fällte eine klare Entscheidung zugunsten der Vermieterin: Notwendige Baumfällarbeiten gehören zur Gartenpflege und dürfen daher als umlagefähige Betriebskosten behandelt werden.
Wie begründet der Bundesgerichtshof seine Entscheidung?
Auch wenn Baumfällarbeiten in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich erwähnt werden, ist dies nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht relevant. Denn Bäume zählen zur Gruppe der verholzten Pflanzen und Gehölze; ihre Entfernung fällt unter den Begriff der Gartenpflege. Diese beinhaltet sowohl die Erhaltung der Pflanzen als auch deren Beseitigung, sofern sie morsch sind. Nur die Entfernung von morschen Pflanzen oder Bäumen ermöglicht eine erneute Bepflanzung.
Doch warum gelten Baumfällkosten nicht als Instandsetzungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV? Bei der Fällung eines morschen Baumes geht es nicht um die Beseitigung eines Mangels, da das Absterben einer Pflanze keinen Mangel an sich darstellt. Dass ein Vermieter seiner Pflicht nachkommt, für die Verkehrssicherheit zu sorgen, ist dabei unerheblich. Außerdem können Kosten für Verkehrssicherungsmaßnahmen auch als umlagefähige Betriebskosten gewertet werden.
Baumfällkosten sind als laufende Kosten vorhersehbar
Die Notwendigkeit für Baumfällarbeiten entsteht zwar nicht in festgelegten Zeitintervallen, lässt sich aber durchaus vorhersehen. Daher stuft der Bundesgerichtshof die Kosten für diese Arbeiten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV als laufende Kosten ein. Ähnlich wie bei anderen Betriebskosten ist der Erneuerungsbedarf zwar nicht genau kalkulierbar, doch im gewissen Maße planbar.
Das Ereignis einer Baumfällung stellt für Mieter keine unerwartete Maßnahme dar. Aus diesem Grund ist es Vermietern erlaubt, Mietern die Kosten für die Beseitigung morscher Pflanzen zu berechnen. Wer eine Wohnung mit dazugehöriger Gartenanlage gemietet hat, sollte sich darüber bewusst sein, dass entsprechende Kosten anfallen können.
Fundstelle:
Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.11.2021, Aktenzeichen: VIII ZR 107/20
Vorinstanzen:
I. Instanz: Amtsgericht Neustadt (Niedersachen), Urteil vom 26.11.2018, Aktenzeichen: 44 C 1219/17
II. Instanz: Landgericht Hannover, Urteil vom 27.03.2020, Aktenzeichen: 17 S 1/19