Mit dem Tod eines Mieters oder Vermieters endet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht automatisch. Vielmehr geht es nach den gesetzlichen Vorschriften auf die jeweiligen Rechtsnachfolger über.

Welche Folgen der Erbfall hat, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob der Erblasser Mieter oder Vermieter war und ob weitere Personen mit ihm in der Wohnung gelebt haben. Gerade deshalb sollte jedes Mietverhältnis im Rahmen der Nachlassabwicklung frühzeitig geprüft werden.
 

Was gilt, wenn der Erblasser Mieter war?

Verstirbt der Mieter, sehen die §§ 563 ff. BGB besondere Regelungen vor. Unter bestimmten Voraussetzungen treten Ehegatten, Lebenspartner oder andere im gemeinsamen Haushalt lebende Personen in das Mietverhältnis ein. Kommt ein solcher Eintritt nicht in Betracht oder wird er abgelehnt, wird das Mietverhältnis grundsätzlich mit den Erben fortgesetzt. Die Erben übernehmen damit sowohl die Rechte als auch die Pflichten aus dem Mietvertrag.
 

Können die Erben das Mietverhältnis kündigen?

Ja. Sowohl die Erben als auch der Vermieter können unter den Voraussetzungen des § 564 BGB das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Unabhängig hiervon besteht regelmäßig auch die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften.

In vielen Fällen empfiehlt sich zudem eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter, etwa wenn die Wohnung zeitnah geräumt werden soll.
 

Was gilt, wenn der Erblasser Vermieter war?

Verstirbt der Vermieter, bleibt das Mietverhältnis unverändert bestehen. Die Erben treten kraft Gesetzes in die Vermieterstellung ein und übernehmen sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Für den Mieter ändert sich zunächst lediglich der Vertragspartner. Die Miete ist künftig an den Nachlass beziehungsweise nach Abschluss der Nachlassabwicklung an den oder die Erben zu zahlen.
 

Welche Bedeutung hat das Mietverhältnis für die Nachlassabwicklung?

Mietverhältnisse gehören zu den wichtigsten Dauerschuldverhältnissen eines Nachlasses.

Sie beeinflussen unter anderem

• die laufenden Kosten des Nachlasses,
• die Nutzung einer Wohnung oder Immobilie,
• die Räumung und Wohnungsübergabe,
• die Rückzahlung der Mietkaution sowie
• mögliche Schadensersatz- oder Nachzahlungsansprüche.

Deshalb sollten Mietverträge möglichst früh gesichtet und sämtliche Fristen notiert werden.
 

Welche Unterlagen sollten geprüft werden?

Für eine geordnete Nachlassabwicklung empfiehlt es sich insbesondere zu prüfen,

• den Mietvertrag,
• die letzte Betriebskostenabrechnung,
• Nachweise über die Mietkaution,
• Übergabeprotokolle,
• bestehende Daueraufträge sowie
• den Schriftwechsel mit dem Vermieter oder Mieter.

Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen ergeben sich hieraus häufig wichtige Informationen für die weitere Abwicklung.
 

Häufige Fragen
 

Endet ein Mietvertrag automatisch mit dem Tod?

Nein. Das Mietverhältnis besteht grundsätzlich fort. Wer Vertragspartner wird, richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
 

Müssen die Erben die Miete weiterzahlen?

Ja. Solange das Mietverhältnis besteht, gehören die Mietzahlungen grundsätzlich zu den Nachlassverbindlichkeiten.
 

Können die Erben die Wohnung sofort räumen?

Selbstverständlich können die Erben die Wohnung räumen. Die Räumung allein beendet jedoch das Mietverhältnis nicht. Entscheidend ist, dass dieses wirksam beendet und die Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter zurückgegeben wird.
 

Was passiert mit der Mietkaution?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gehört grundsätzlich zum Nachlass und entsteht nach Beendigung des Mietverhältnisses, soweit dem Vermieter keine berechtigten Gegenansprüche zustehen.
 

Fazit

Mietverhältnisse gehören zu den häufigsten und zugleich wichtigsten Vertragsverhältnissen in der Nachlassabwicklung. Sie enden nicht automatisch mit dem Tod, sondern gehen regelmäßig auf die Rechtsnachfolger über. Eine frühzeitige Prüfung der gesetzlichen Eintrittsregelungen, der Kündigungsmöglichkeiten und der wirtschaftlichen Auswirkungen hilft, unnötige Kosten zu vermeiden und den Nachlass geordnet abzuwickeln. Gerade bei Nachlassimmobilien oder Mietwohnungen bildet das Mietverhältnis daher einen zentralen Bestandteil einer professionellen Nachlassverwaltung.