Die Löschung einer Grundschuld ist die Entfernung einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld. Sie erfolgt durch das Grundbuchamt und setzt grundsätzlich voraus, dass der Berechtigte, in der Regel die finanzierende Bank, der Löschung zugestimmt hat.

Die Löschung bedeutet jedoch nicht, dass ein Darlehen zurückgezahlt wurde. Vielmehr wird lediglich ein bestehendes Grundpfandrecht aus dem Grundbuch entfernt. Gerade bei Immobiliennachlässen stellt sich häufig die Frage, ob eine eingetragene Grundschuld noch benötigt wird oder gelöscht werden sollte.
 

Wann kann eine Grundschuld gelöscht werden?

Eine Löschung kommt regelmäßig in Betracht, wenn

• das zugrunde liegende Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde,
• die finanzierende Bank eine Löschungsbewilligung erteilt hat und
• die Eigentümer die Löschung beantragen.

Erst mit der Eintragung der Löschung im Grundbuch entfällt die Grundschuld rechtlich.
 

Welche Bedeutung hat die Grundschuld im Erbfall?

Nach einem Erbfall stellen Erben häufig fest, dass auf einer Immobilie noch Grundschulden eingetragen sind. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass noch Darlehensverbindlichkeiten bestehen.

Gerade ältere Immobilien weisen häufig Grundschulden auf, obwohl die Finanzierung bereits vor vielen Jahren vollständig zurückgeführt wurde. In diesen Fällen wurde lediglich versäumt, die Grundschuld löschen zu lassen.

Deshalb sollte im Rahmen der Nachlassabwicklung stets geprüft werden,

• ob die gesicherte Forderung noch besteht,
• wer Inhaber der Grundschuld ist,
• ob bereits eine Löschungsbewilligung vorliegt und
• ob eine Löschung sinnvoll ist.
   

Muss eine Grundschuld immer gelöscht werden?

Nein. Aus wirtschaftlicher Sicht kann es sinnvoll sein, eine nicht mehr benötigte Grundschuld bestehen zu lassen.

Soll die Immobilie später erneut finanziert werden, kann die vorhandene Grundschuld häufig wiederverwendet werden. Dadurch lassen sich Kosten für die Bestellung einer neuen Grundschuld vermeiden.

Soll die Immobilie hingegen verkauft werden, wünschen Käufer häufig ein möglichst lastenfreies Grundbuch. In diesen Fällen wird regelmäßig die Löschung der nicht mehr benötigten Grundschuld vereinbart.
 

Welche Kosten entstehen?

Für die Löschung einer Grundschuld fallen regelmäßig

• Notarkosten und
• Grundbuchkosten

an. Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert und ist gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Im Rahmen einer Nachlassabwicklung sollte daher geprüft werden, ob die Löschung wirtschaftlich sinnvoll oder eine spätere Wiederverwendung der Grundschuld vorteilhafter ist.
 

Welche Bedeutung hat die Löschung für die Nachlassabwicklung?

Bei der Veräußerung einer Nachlassimmobilie gehört die Prüfung der Grundbuchbelastungen zu den ersten Aufgaben.

Dabei sollte insbesondere geklärt werden,

• welche Grundpfandrechte eingetragen sind,
• ob diese noch valutieren,
• ob Löschungsbewilligungen vorliegen,
• ob eine Löschung erforderlich ist oder
• ob die Grundschuld bestehen bleiben soll.

Eine frühzeitige Klärung vermeidet Verzögerungen beim Verkauf und schafft Rechtssicherheit für Käufer und Erben.
 

Häufige Fragen
 

Bedeutet eine Grundschuld automatisch, dass noch Schulden bestehen?

Nein. Die Grundschuld kann weiterhin im Grundbuch eingetragen sein, obwohl das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt wurde.
 

Wer beantragt die Löschung?

Die Löschung wird regelmäßig über einen Notar beim Grundbuchamt beantragt. Voraussetzung ist eine Löschungsbewilligung des Berechtigten.
 

Kann eine Grundschuld bestehen bleiben?

Ja. Ist sie nicht mehr valutiert, kann sie dennoch im Grundbuch verbleiben und später für eine neue Finanzierung genutzt werden.
 

Sollte eine Grundschuld vor einem Immobilienverkauf gelöscht werden?

Nicht zwingend. Häufig wird die Löschung zwar im Rahmen des Verkaufs durchgeführt, sie kann aber auch gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung abgewickelt werden. Dadurch entstehen dem Verkäufer oftmals keine zeitlichen Nachteile.
 

Fazit

Die Löschung einer Grundschuld ist kein Automatismus nach der Rückzahlung eines Darlehens oder nach einem Erbfall. Sie setzt eine Löschungsbewilligung des Berechtigten sowie die Eintragung im Grundbuch voraus. Im Rahmen der Nachlassabwicklung sollte stets geprüft werden, ob eine Löschung überhaupt sinnvoll ist. Gerade bei späteren Finanzierungen kann eine bestehen bleibende Grundschuld wirtschaftliche Vorteile bieten, während bei einem Immobilienverkauf häufig ein lastenfreies Grundbuch angestrebt wird.