Mit dem Tod eines Mieters oder Vermieters endet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht automatisch. Vielmehr treten die Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein.

Welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben, hängt davon ab, ob der Erblasser Mieter oder Vermieter der Wohnung war. Für beide Fälle sieht das Bürgerliche Gesetzbuch besondere Regelungen vor.

Gerade bei der Nachlassabwicklung gehört die Prüfung bestehender Mietverhältnisse deshalb zu den ersten Aufgaben.
 

Wenn der Erblasser Mieter war

Verstirbt der Mieter, tritt nicht automatisch der Nachlass in das Mietverhältnis ein.

Zunächst ist gesetzlich geregelt, ob bestimmte Personen, etwa Ehegatten, Lebenspartner oder andere Angehörige, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in das Mietverhältnis eintreten (§§ 563 ff. BGB). Kommt ein solcher Eintritt nicht in Betracht oder wird er wirksam abgelehnt, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. In diesem Fall können sowohl die Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis unter den gesetzlichen Voraussetzungen außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).
 

Wenn der Erblasser Vermieter war

War der Verstorbene Eigentümer und Vermieter einer Immobilie, bleibt das Mietverhältnis grundsätzlich unverändert bestehen. Die Erben treten in sämtliche Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Für die Mieter ändert sich zunächst lediglich der Vertragspartner.

Eine Kündigung allein wegen des Todes des Vermieters ist nicht möglich. Es gelten weiterhin die allgemeinen mietrechtlichen Kündigungsvorschriften.
 

Welche Bedeutung hat das für die Nachlassabwicklung?

Mietverhältnisse gehören häufig zu den wirtschaftlich wichtigsten Positionen eines Nachlasses.

Ist der Erblasser Mieter, muss zeitnah entschieden werden, ob das Mietverhältnis beendet oder fortgeführt werden soll. Verzögerungen können dazu führen, dass weiterhin Mietzahlungen aus dem Nachlass geleistet werden müssen.

War der Erblasser Vermieter, sind die laufenden Mietzahlungen Bestandteil des Nachlasses. Gleichzeitig übernehmen die Erben sämtliche Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, beispielsweise Instandhaltungspflichten oder die Abrechnung von Betriebskosten.

Eine sorgfältige Prüfung der mietrechtlichen Situation ist daher unerlässlich.
 

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die Kündigung oder die weitere Verwaltung eines Mietverhältnisses werden regelmäßig benötigt:

• der Mietvertrag,
• die Sterbeurkunde,
• ein Nachweis über die Erbenstellung oder die Vertretungsbefugnis (z. B. Erbschein oder Testamentsvollstreckungszeugnis),
• gegebenenfalls eine Vollmacht sowie
• die Kontaktdaten des Vermieters oder der Hausverwaltung.

Eine frühzeitige Kommunikation mit dem jeweiligen Vertragspartner erleichtert die weitere Abwicklung erheblich.
 

Häufige Fragen
 

Endet ein Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?

Nein. Das Mietverhältnis besteht grundsätzlich fort. Zunächst ist zu prüfen, ob Angehörige in den Mietvertrag eintreten. Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt.
 

Können die Erben den Mietvertrag kündigen?

Ja. Wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, besteht grundsätzlich ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB.
 

Was passiert, wenn der Vermieter verstirbt?

Die Erben treten automatisch in die Vermieterstellung ein. Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen.
 

Wer muss die Miete nach dem Tod zahlen?

Solange das Mietverhältnis besteht, sind die jeweiligen Vertragspartner zur Zahlung der Miete verpflichtet. Wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, ist die Miete grundsätzlich aus dem Nachlass zu begleichen.
 

Fazit

Der Tod eines Mieters oder Vermieters beendet ein Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Vielmehr treten je nach Fall Angehörige oder die Erben in die bestehende Rechtsposition ein. Da das Mietrecht für den Todesfall besondere Vorschriften vorsieht, sollte jedes Mietverhältnis im Rahmen der Nachlassabwicklung sorgfältig geprüft werden. Eine rechtzeitige Entscheidung über Kündigung oder Fortführung hilft, unnötige Kosten zu vermeiden und den Nachlass geordnet abzuwickeln.